23年经验总结:我的地产股投资军规20条

2019-11-20 07:48:51

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我已经在房地产江湖生活了23年。当我洗手的时候,我用了多年的心血写了这篇文章,现在它正式公开了。年轻人,维护世界和平的重任就靠你了!

作者:朱九

资料来源:雪球

一般趋势

1.青铜时代。自1998年以来,我们经历了黄金时代、白银时代和青铜时代。黄金时代(1998-2007):每年都是美好的一年。当你得到土地,你打开聚宝盆。白银时代(2008-2017):只要你熬过困难时期,你就能在一年半内实现所有梦想。青铜时代(2018-):每天都是衣食无忧的一天。只有那些像闪电一样快的大型恐龙或猎豹才能充分享受丰富的食物。

2.房地产的五波浪潮。从1998年住房分配货币化开始,房地产浪潮一直持续到2004年,这是一个鼓励房地产行业全面发展的时期。

第二次房地产浪潮发生在2005年至2008年,这是监管逐步升级的时期。万科借此机会完全稳定了其在房地产领域的领先地位。

房地产三次浪潮的时间很短但深刻,是2009年。那一年,所有的限制都完全放松了,呼吁“买房是爱国的”。从那以后,房地产被妖魔化了。

从2010年到2015年,这四波房地产持续不断,贷款有限,购买有限。例如,枪支控制了洪水,2016年累积的房价开始淹没全国。

从2016年至今,房价已经完全恢复了前几年的涨幅,形成了惯性上涨。目前,它处于五波浪潮的后期。

赢家拿走所有。这个国家有成千上万的房地产开发商。从前,他们一起抗击中原。现在他们大多数人都洗手了。房地产开发已经进入赢家通吃阶段。

这个行业的整体增长越来越慢,吃小鱼的大鱼已经开始了。下一步将是几个主要玩家进入抵抗状态。产业机会的稀释并不意味着优秀企业的增长率会大幅下降。家电行业的格力电器和美的集团,白酒行业的贵州茅台和五粮液都是可以借鉴的经典案例。与15万亿元的巨大规模和广阔的疆域相比,房地产行业的领导者数量将远远超过其他行业,至少前10名将过上舒适的生活。

4.强者将保持强大。糟糕的市场形势已经成为房地产行业的常态。此时,那些总是锦上添花、从不及时提供帮助的银行已经开始缩小抵押贷款的范围。有时只有前100家住房企业可以获得贷款,有时甚至前50家也有资格获得贷款,而前20家基本上是无忧无虑的。大开发商有大支持,小开发商注定要输在起跑线上,所以不要怀疑房屋企业扩大市场价值的决心,卖房子是做土壤储存的,做市场价值是做报表的;

贸易商品

5.利润。房地产的特点决定了利润在后期得到反映。一般来说,开发商只能在销售完成后的两到三年内获利。目前的收入是可以预测的,但地价和费用不会每年都保持不变。不要简单地复制利润率。为剑雕船会导致严重的后果。

6.陷阱。一些看起来很漂亮的利润表实际上是一个陷阱。盈利的滞后导致毛利和成本的不匹配。有些利润是结构性的,有些亏损是结构性的。早期的毛利率不多,但后期的开发量降低了成本,净利润也会一样高。另一方面,前期毛利率高得多,但后期对新项目的集中投资导致费用大幅增加,报表净利润将明显减少。因此,高净利润是好的,但这取决于它是如何产生的。有些就像坏的或不好的。

7.负债。房地产开发是一项高杠杆业务。债务是一个永恒的主题。房地产行业的竞争最终是债务能力的竞争。我们现在都在去杠杆化,但不要相信财务报告中的债务数据。无论是真正的债务还是债务走私,债务总是比我们看到的多,我们看不到的地方是最危险的(曾经有一家上市公司,其隐性债务实际上超过了当时的市值);

8.营业额。房地产是一个比任何其他行业都快的行业。一些行业着眼于库存周转周期,而房地产着眼于资本周转周期。一些公司可以在建设5-6个月后收回资本。一年使用两次资本的成本肯定比一年使用一次要低得多。债务成本高是一个相对的问题,资金周转缓慢是绝对可怕的。

9.平衡。债务是一把双刃剑。只有那些能够在攻击和防御之间取得平衡的企业才有长期发展的可能。只有进攻,容易突然死亡,过度防御,最终才会变成海浪冲刷出的沙子;

10.现金流。一些企业没有利润,但是他们的市场价值越来越大。有些企业有很多利润,但他们无法逃脱被收购的命运。对于高杆行业来说,现金流比预期利润更重要。毕竟,远不能解渴,否则我的事业仍将被称为顺驰。

11.价值观。房地产是资本和人之间的游戏,技术是非常同质的。除了少数拥有独特人才的房地产企业外,大多数企业产品实力的差异实际上是由于指导思想的不同。坦率地说,老板们有不同的价值观。

12.多样化。受土地供应减少的限制,大多数开发商正在进行多元化开发,这是一个必须向前推进的方向。然而,房地产开发实际上是一个以管理为导向的行业。大多数企业的优势是整合资源,尤其是融资。成为酒店、办公楼、购物中心、文化旅游等相关产品是件好事。如果跨度太长,人们只能祈祷。

13.二手房。一线城市正在清理市场,二线城市正在抢劫人民。城市化的结束是一场伟大的城市化,但最大的城市是有限度的。随着一线和二线城市土地供应量的减少,房地产的未来属于二手房。

库存物品

14.信念。股票是实体管理的一种价值体现。从实体环境中孤立地看待股票价值与孤立地看待股票价值没有什么不同。那些认为中国房价已经严重泡沫化的人,以及那些认为中国房地产市场随时可能崩溃的人,不买房地产股票,即使投机的可能性很大。对国家日益强大的信心和普通人改善生活条件的迫切需要是购买房地产股票的先决条件。

15.内部住房存量。近年来,国内住房股的表现明显优于a股房地产公司。原因是a股公司都是老牌的住房公司,国有企业过于集中和积累。然而,由于上市要求,过去十年上市的新公司只能去香港。国内股权集中在民营企业中,一些国有企业长期以来受到自由贸易港模式的培育。他们的务实精神显然更好。目前,十大房企已在香港发行股票,其中大部分仍仅在香港上市。

16.估价。长期机制是商业住宅开发商的根本约束,也是真正的底池吸引。保障性住房房产税不仅能保证足够的建设量带动上下游产业链,还能保证政府有足够的收入,还能避免可能的金融风险和在干旱河谷捕鱼的短视行为。因此,“不要把房地产作为经济的短期刺激”这个词永远不会是一句空话。总体而言,房地产开发正走在一条狭窄的道路上。在这个行业的背景下,即使它比格力好,它也已经承受了10多年10便士左右的估值,这可以作为一个警告。

17.表演。它与十多年前大不相同。现在每个城市几乎没有地方保护,市场行为已经占据主导地位。习惯了公开竞争,领先的住宅企业只要有土地,就总能在市场缺口中找到利润。当然,这些通常是通过踩着小型住宅企业的骨头来获得的。没有估值,优秀的企业只能依靠自己的表现来保持较高的增长率,也可以参考格力。

18、等兔子。2017年国内住房股票市场的爆发是一个特例。它基于2010年至2016年的平面背景。只要它是水平和垂直的。这场持续17年的疫情直接导致了许多个股的股价,这些个股尚未恢复到2017年的高点。如果股票价格两年内不上涨,17年内的双倍涨幅将达到25%。兔子撞上树桩的情况并不总是这样。保留它们没关系,但首先你必须弄清楚时间值多少钱。

19.我很幸运。有些人喜欢以销售为例,总是数数哪只股票值多少钱,并经常为此感到委屈。是的,这些都是收入,但是对于房地产这个在显微镜下观察的行业来说,光靠过去是不够的。这取决于当前的销售增长率和未来储存的优质土壤数量。只有过去、现在和未来是幸运的,这是一支好股票。

20.风力控制。房地产股票上涨时无法无天,下跌时极度黑暗。加倍和减半经常发生。一般来说,当房地产股票下跌时,购买它们需要很大的勇气。面对如此高度灵活的目标,最好先考虑风险,再考虑收益。我最喜欢的票不是最快的,但会是最稳定的。

许多企业的估值可以清楚地量化,但房地产不同。核心原因在于,在大多数行业中,生产手段基本上是同质的。计算清晰的价格并确定其价值是很容易的。然而,房地产是不同的。即使两块相邻的土地有不同的价值,有时它们甚至非常不同(例如,不同的学区)。

相对而言,房地产公司的价值可以从以下几个方面来判断:

1.首先,我们应该考虑安全边际,尤其是负债和资产之间的关系以及利用资产的能力。负债和资产之间的关系更容易理解和计算。然而,在纸上数字的背后,我们还需要看看真正的控制者的技能。利用资产能力的重要性有时甚至比资产更重要。

2.已售出但尚未结算的过去业绩应与当前销售业绩相结合。过去的大部分业绩都反映在当前的股价上,销售业绩代表了几年后的利润。只有把现实和未来结合起来,才能清楚地看到公司的真正价值。

3.可持续发展能力的重要性超过过去的成就,正如明天永远比昨天更重要一样。其中最重要的是高质量土壤储存量。虽然很难非常准确地计算出这些土地的实际价值,但仍可以进行定性分析,如一线和二线的热门城市数量、市中心的地点数量等。

4.文化再生产能力经常被忽视。由于大型房地产公司的规模不断扩大,人力资源普遍短缺,新建公司基本上由几名关键人员支撑,大部分一线人员都是新招聘的本地员工。许多国有企业在不同地方经营业绩参差不齐,主要是由于文化再生产能力方面的问题。

5.具有独特经营能力的房地产公司,如在商业经营、文化旅游经营、教育资源利用等方面具有独特资源的房地产公司,在同质竞争中具有明显优势。

6.在一般限价的背景下,产品溢价能力更为重要。每个人都想用同样的钱买一栋更好的房子,并且有能力提供高质量的产品。即使价格不能改变,资本循环也可以改变。结算时,这都是利润。

房地产的定性分析比定量分析更重要。当然,做一个相对合理的定量分析是好的,但它的用途仍然是定性分析。

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